靠近 地鐵5號線 顓橋站
01
板塊測評：御橋南部社區
綠洲康城親水灣朗廷位于御橋路和御秀路交匯，浦東民辦萬科學校的西北角處。
親水灣朗廷周邊示意圖
御橋既不是浦東的一個鎮，也不是一個街道，只是一個特殊的社區。
這里曾經是浦東和南匯的交界處，后來南匯劃歸浦東后，這里又成為了北蔡和康橋的交界處，一直以來行政管理都較為混亂。
不過御橋的生活便利性和品質，在一眾中外環間的板塊中，確實很能打。
甚至已經儼然成為了南浦東的商業中心之一。
宜家、百聯、紅星美凱龍已然能夠滿足衣食住行，再加上復地活力城的商業升級，滿足了從基本需求到進階購物的一切需求。
復地活力城
教育方面中學對口建平實驗中學，小學要求不高可以直接讀御橋小學，要求高還有福山正達、平和雙語的民辦提供備選。
而且都是步行可達距離。
眾多的配套，使得御橋商圈極具活力，又不失水準。
不過這都是御橋北部社區的事兒，康橋的南部社區卻是一點好處都沒沾到。
御橋社區行政劃分
北部有御橋小學（御山小區）+建平中學，南部只能被統籌；
北部有百聯+復地活力城+宜家+美凱龍，南部只有沿街底商；
北部出行有地鐵，南部只能靠自駕。
好處沒撈到不說，弊端卻是一個沒落下。
御橋中環邊上的高壓線
從中環到外環，密密麻麻的高壓線，使得御橋看起來異常地統一。
浦城熱電的氣味，也會根據風向不同而雨露均沾。
上農批即使改造也不過是變成了更大的上農批。
整個御橋，南部有外環相隔，東、西、北部更是被工廠包圍。
至于浦城熱電說是2023年會停產，消息屬實自然是好的，但這事兒說了10年了，是否能夠兌現，十郎心里還是留個問號。
御橋東部視野
金色中環固然不錯，陸家嘴御橋軟件園也如火如荼地建設中，甚至11號線還特意預留了嚴御路站。
只是被4S店和工廠包圍，周邊環境極差。
浦東南部又不缺軟件園，是否能夠站得住腳，可能大家心里都有自己的看法。
資源的差異巨大，直接造成了人群的割裂，從而導致兩個社區房價的巨大差異。
北部諸如萬科、地杰等已突破10萬，而親水灣一眾還在7萬上下徘徊，連御橋花園等老小區都不如。
雖然10萬的萬科有其水分存在，但巨大的價格差異也說明了兩個社區的隔閡之大。
南部社區的居民也不會強依賴北部社區的資源。
周邊的底商足以滿足日常生活所需，非常方便；
沒有地鐵，自駕也成為了主要的出行方式，早已習慣；
小區內部環境也不算差，房齡又新，居住體驗還算舒適；
而且又規劃了新的學校，周邊在建和待建的商業也有三四個之多。
周邊規劃商業、學校分布
可以不用跑到3、5公里外上學，不用走到2公里外逛商場。
也是一種幸福吧。
配套的增加，勢必會提升居民生活的便利性和幸福感。
但城市界面已經定型，居民結構已經定型。
御橋的弊端成為了北區的上限，北區的下限又成為南區的上限。
想一躍而起自然很難。
只是作為在張江上班的人們，選擇在上海定居的便利之選吧。
【評測指數】
02
項目測評：綠洲康城親水灣朗廷
綠洲康城親水灣朗廷，是振龍地產在御橋社區打造的百萬級社區中最后的項目。
和上一期的親水灣風華一樣，都是殘留的邊緣地塊，用以打造新的社區。
只是相較于風華，朗廷的體量更小，但位置相對好一些。
朗廷對比風華位置圖
容積率1.48，總層高4-7層的純洋房社區，得房率近80%，周邊社區完善，旁邊還有商業規劃。
一切聽起來是那么的美好，但瑜不掩瑕，終究是禁不起推敲。
項目優劣勢分析：
優勢：
1、周邊商業便利
項目周邊底商完備，北側規劃了兩個商業地塊，太平洋中環廣場已在招商，日常生活方便。
只是依托底商的生活還將持續很久，畢竟商業的規劃并非一朝一夕，南社區的人氣也不足以支撐這么多的商業運營。
朗廷對面沿街商業
2、低密度社區
1.48容積率，總高4-7層洋房社區。
3、得房率高
得房率78-80%。
4、中外環之間
地處中外環之間，較外環外項目，有一定的稀缺性。
5、周邊或進行規劃升級
周邊規劃了新的住宅、商業、辦公、學校等配套，或將迎來配套升級。
劣勢：
1、體量小
僅4棟樓的超小社區，難以打造社區公共活動空間，無法形成好的社區氛圍。
品質上較親水灣其他幾期又無提升，未來自然難以一較高下。
2、緊鄰高壓線
朗廷樓層不高，東側又密布高壓線，矮矮的樓和高高的高壓線形成鮮明對比，壓抑是難免的。
南側還有民用電線干擾，縱使是安全的，每天看著心里也不舒服。
不過倒是可以用：御橋特產，萬科業主的待遇也一樣，來安慰自己。
3、臨近高壓變電站
小區緊鄰35kv高壓變電站。
一般小區內部的為的10kv變電站，比較習以為常，但35kv的變電站多少會有影響吧。
即使沒有健康隱患，心理上也難免擔憂。
4、距離地鐵較遠
朗廷距離11號線御橋站，步行1.5公里，正常步速在20-22分鐘左右，還是挺遠的。
好在小區很小，1.5公里基本就是實際距離，沒有在小區中彎彎繞的消耗。
這就是事物的兩面性吧。
5、距離北側商場過近
按理說離商場近是好事，但最北側的一棟樓也就比商場高出1-2層。
這么近的距離，視野壓抑不說，光污染也是沒跑了。
最北側2#5層左右視野
6、臨近御橋垃圾焚燒廠
直線距離2.9公里，風向變一變，還是會有影響的。
據說2023年會關停搬遷，只希望盡快落實才好，后期好好進行土質治理，改善一下當地生態。
【評測指數】
03
交通測評
親水網朗廷周邊道路交通示意
道路交通
親水灣朗廷地處中外環之間，天生就具備良好的道路交通條件。
除此外，東側的羅山高架可以直通內環，到達陸家嘴、楊浦等市區位置，也很方便。
西側的滬南公路，雖然不是高架，但也是浦東的主干道之一，北可達外灘，南可抵奉賢。
不過早晚高峰時，此處中環上下高架處，車流量較大，易產生擁堵，畢竟這里大多數居民還是要依靠自駕出行的。
各商圈駕車通勤時間
PS：工作日18:30，高德地圖（僅供參考）
軌道交通
寶華浦東紫薇花園周邊軌道交通示意
御橋整體屬于3軌交板塊，御橋站是11、18號線的換乘站，羅山路是11、16號線的換乘站。
而且2-3站就可抵達5軌交的龍陽路站，無論各條線路能級怎樣，軌交配備方面還是很完善的。
18號線一期預計2023年底全線貫通，屆時完全可以通過3次內換乘，抵達上海大多數地方。
不過對于距離御橋站1.5公里親水灣朗廷而言，價值就大大縮減了。
也不能說完全走不到，只是想想每天步行20-22分鐘才能到地鐵站，實在不是什么好的生活體驗。
各商圈地鐵通勤時間
PS：僅測試步行至地鐵站的時間，減去22min為實際地鐵乘車時間。
【評測指數】
04
商業及醫療配套測評
親水灣朗廷園周邊商業示意圖
御橋的商業并不缺乏，只是大多數都集中在御橋北部社區，百聯東郊、復地活力城、宜家、美凱龍，都在2公里開外。
說遠吧，也能接受，說近吧，走過去又很遠，著實尷尬。
不過對于日常自駕出行的親水灣業主們來說，就沒什么所謂了，一腳油門，三四個紅綠燈的事兒，打車也還方便。
尤其是家門口底商豐富，生活所需一應俱全，不需要經常去這些商場。
low點就low點唄，生活無外乎柴米油鹽醬醋茶嘛。
值得慶幸的是，朗廷北側的商業正在動工，民辦萬科學校東側的商住辦綜合用地已經出讓給港城。
未來定能迎來家門口的商場，和南部社區的商業升級，可喜可賀。
醫療方面，御橋并沒有家門口的醫院，但三林的東方醫院南院和張江的曙光醫院東院，開車都在15分鐘左右，都是三甲，也還算方便。
【評測指數】
05
教育配套測評
教育方面著實一言難盡。
因御橋南北社區分數康橋和北蔡，不能跨片區上學，所以南部社區業主的學區一直是統籌的。
統籌方向就是：御橋小學（高青路校區）、吳迅中學。
御橋小學開車將近4公里，上下學高峰期嚴重堵車，吳迅中學更是在5公里以上。
要說都是好學校也就認了，可惜御橋小學本就一般，吳迅中學又是有名的菜中，足可想象南部社區業主心中陰影之大。
不過后續南部社區規劃了新的幼兒園、小學和初中，初中已經在建，小學土地平整完畢，幼兒園還在規劃中。
雖然學校尚不確定，但總算有了家門口的學校，有望擺脫吳迅中學的陰影，也算松了口氣。
如果覺得公辦不理想，周邊的民辦還是很豐富的，民辦萬科、福山正達外國語小學、尚德實驗學校，都可以提供新的選擇。
浦東民辦萬科學校
【評測指數】
06
產品測評
戶型測評
A戶型，103平，3房2衛，是朗廷的主力戶型。
朗廷本次共推出131套，A戶型總計100套左右。
橫廳設計，加上獨立的餐廳位置，給公共區域提供了良好的空間感。
從樣板間來看，得益于較高的得房率，每個房間都不小，不會顯得很是緊湊，前提是樣板間沒有夸大。
整體的戶型設計還是比較不錯的，要說問題也就是過道有一些面積浪費吧，但全通透和飛機戶型往往二者不可得兼，也不算大問題。
B戶型和C戶型數量很少，屬于變異戶型，加起來不過30+套，我們就合在一起說。
都取消了橫廳，增加了餐客廳的進深，會導致餐廳的采光不足。
B戶型93平做了雙衛，提高了實用性，但北房間面積過小，可能作為兒童房都略顯吃力。
C戶型保證了三個房間的功能性，但減少了一個衛生間，還在做了洗漱區和馬桶的分離，能在一定程度上保證實用性，可惜的是通透性嚴重降低，也不是飛機戶型。
其他方面測評
小區體量小，周邊不利因素多，終究會成為朗廷最大的制約。
即使這么小的社區，開發商也沒有在外立面等品質方面下更多的工夫。
作為新房，品質還不如對面二手房的親水灣中央區，在新房市場上，價格也沒有優勢，品質也并不突出，反而要被體量小拖后腿。
只能說這是一個性價比很低的迷你社區。
不過戶型較好，得房率高，也使其具備了一定的競爭力，自住還是有性價比的。
【評測指數】
07
綜合測評
朗廷第六批入市，均價6.4萬，并不算高，但就其自身情況和周邊掛牌價而言，這個價格也算合理。
只是同樣的價格只能在對面的中央區買到2房，而這里可以買到3房。
可以作為自住的便利之選，但未來的漲幅空間，怕是有限的，畢竟高壓線不可能消失，35kv的變電站也不會搬走，北側的商業也不會移動。
如果要選，盡量選3、4號樓西側的單元，能夠盡可能地規避掉這些不利因素。
至于開發商一直以來都有一些負面消息流傳，2023年因拖欠工程款導致停工，風華又因振龍的金地豪苑建設違規而延遲交房。
至于對朗廷的影響大不大，各位看官自行權衡就好。
【評測指數】
十郎有話說
御橋的未來是值得期待的，金色中環的定位是上海給出的新方向。
尤其是浦城熱電改造結束，軟件園建成招商后，御橋將迎來新的開始。
但也不要抱以太高的期望，畢竟軟件園和張江極易形成同質化競爭，建好寫字樓和發展好軟件園也完全不是一回事。
無論是浦城熱電的土地治理，還是軟件園的招商，亦或周邊4S店和工廠的拆除動遷，都是一層層實打實的困難需要突破。
當然，這對于南部社區居民的利好，終究是有限的。
- 新房測評合輯-
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約600米范圍內就有萬達廣 場，坐上5號線向北3站就是莘莊仲盛+龍之夢商圈，向南2站就是龍湖閔行天街
閔行區顓興路88號
1997年出生的屬牛人姻緣在2023年鼠年或2025年蛇年會到來，因為這兩個年份都是他們的大運年，所以在姻緣方面可以遇到自己的命定情緣，并且和對方順順利利地走進婚姻殿堂。
97年屬牛人姻緣什么時候到
1997年出生的屬牛之人多生性善良、獨立自主，才藝兼備，且心胸寬廣者，事業有成，名利雙收，忌做事本末倒置；屬牛之人年少頗為辛勞，宜學習一技之長，或從事設計方面的工作，則可取得成就。
1997年屬牛之人宜與子鼠、巳蛇、酉雞婚配，乃大吉；忌與未羊戌狗、午馬婚配。2023年為鼠年，因丑牛與子鼠為，故而1997年屬牛之人若在此年結婚，則婚后生活相當美滿，且夫妻雙方可強化彼此之運勢；2025年為蛇年，因巳蛇與丑牛為三合，屬牛之人亦可在這一年結婚，則夫妻能夠攜手到老，恩愛百年。
啥叫遇到呀，就沒有一個人讓你心跳加速過？
如果有的話，你也可以放手去追尋自己的幸福呀~
而你這里明顯是在等著別人發現你呀~
呵呵，這東西，雙向的~
